С апреля 2025 года банкам запретят завышать ставки по жилищным кредитам до 100%, а семейную ипотеку распространят на вторичное жилье — правда, взять ее можно будет далеко не везде. Выяснили, что это значит и какие еще законы вступают в силу с 1 апреля.
Семейную ипотеку расширяют
С 1 апреля купить квартиру на вторичном рынке на льготных условиях по ставке до 6% годовых можно будет как в новостройке, так и на вторичном рынке. Однако это касается только регионов с низким уровнем жилищного строительства.
В Минфине объяснили, что такая мера должна поддержать российские семьи, проживающие в населенных пунктах, где практически не строится новое жилье. Некоторые банки уже начали принимать заявки на льготную ипотеку для вторички — это, например, Сбербанк.
Что это значит: семейная ипотека на вторичное жилье будет доступна только при определённых условиях. В частности, жильё должно приобретаться в городе, где на начало 2025 года велось строительство не более двух домов. Таких городов в России насчитывается 901, они есть почти во всех регионах. Среди крупных — Мурманск, Геленджик, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Великий Устюг, Гусь-Хрустальный. Полный перечень городов уже опубликовал «Дом.РФ».
Другие условия:
- Жилье приобретается в многоквартирном доме не старше 20 лет.
- Дом не должен быть признан аварийным.
- Квартиру запрещается покупать у взаимозависимых лиц (муж и жена, братья и сёстры).
- Кредит может взять семья, имеющая ребёнка в возрасте до 6 лет включительно. Заёмщиком будет выступать один из родителей, обязательно старше 18 лет и с российским гражданством. При этом он может взять созаёмщиков.
- Оформить семейную ипотеку можно только один раз.
Программа семейной ипотеки действует в России до 2030 года. Взять кредит можно под 6% годовых на срок до 30 лет лет. Минимальная сумма — 300 000 рублей, максимальная — 6 млн рублей.
Ипотеки под 100% больше не будет
С 1 апреля полная стоимость кредита (ПСК) по ипотеке не сможет больше, чем на треть, превышать среднерыночные значения. Значения ЦБ рассчитывает каждый квартал. В ПСК входят как проценты, так и другие дополнительные платежи.
Такой закон начал действовать ещё в 2022 году, однако Банк России ввел мораторий на это правило после повышения ключевой ставки. Мораторий действует только до 31 марта 2025 года, продлевать его не стали.
Что это значит: банки больше не смогут завышать ставки по комбинированной ипотеке (когда часть суммы выдается по льготной ставке в рамках госпрограммы, а часть — по рыночной). Такой кредит используют, когда стоимость недвижимости превышает сумму, установленную в рамках льготной программы.
ЦБ признаёт комбинированную ипотеку законной, однако считает, что заёмщик должен чётко понимать, сколько платит по рыночной части. В конце 2024 года стало известно, что некоторые банки выдавали комбинированную ипотеку по чрезмерно завышенным ставкам. Ставка по рыночной части доходила до 100%, а средняя в итоге составляла более 50%.
На данный момент ПСК для топ-10 банков составляет около 29–30%. Банки не смогут предлагать ставки, больше, чем на треть, превышающие эти значения — значит, ставки будут доходить только до 40%.
а несоблюдение ипотечного стандарта будут наказывать
С 1 апреля вступает в силу надзорный ипотечный стандарт для банков. Речь идет о Стандарте защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начал действовать 1 января 2025 года. В документе перечислены требования к отдельным условиям договора ипотечного кредита и рекомендации для банков.
Первый квартал 2025 года был адаптационным периодом для банков. Теперь кредитные организации будут нести ответственность за соблюдение правил, введённых Центробанком.
Что это значит: ипотечный стандарт призван защитить заёмщиков от высокорисковых ипотечных схем. Это, например, схемы со сниженными ставками по ипотеке от застройщика или с «кэшбэком». Такие схемы используют, чтобы завысить стоимость недвижимости, о чём человек может не подозревать.
Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций будет направлять банкам рекомендации, предупреждения или требования об устранении нарушений. Если комитет направлял требование, а нарушение не было устранено, информацию передадут в ЦБ для публикации на сайте регулятора.
Список банков, которые продолжают предлагать высокорисковые ипотечные схемы заёмщикам, регулятор покажет в середине 2025 года.
Правила выдачи ипотеки ужесточаются
С апреля Банк России получит право устанавливать макропруденциальные лимиты для банков и микрофинансовых организаций в сегменте ипотеки и автокредитования. Соответствующий закон был одобрен ещё в ноябре 2024 года.
Осенью Центробанк объяснял, что такие лимиты позволяют сдерживать рост закредитованности граждан и предотвращать накопление рисков банками и МФО. К рискованным выдачам в ипотеке отнесли кредиты заемщикам, которые более половины своих доходов тратят на обслуживание долга и имеют низкий первоначальный взнос. Кроме того, ЦБ предупреждал об ограничении выдачи ипотечных кредитов на срок свыше 30 лет.
Лимиты будут вводиться в два этапа:
- с 1 июля 2025 года — для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах;
- с 1 января 2026 года — для кредитов на строительство жилого дома и иных кредитов под залог недвижимости.
Что это значит: Центробанк сможет ограничивать долю ипотеки, которую кредитные организации выдают рискованным заёмщикам. То есть тем, кто имеет низкий доход и мало возможностей выплачивать кредит.
Такие меры для ипотеки и автокредитования являются прямым продолжением практики, введенной ЦБ для потребительских кредитов в 2023 году. Это должно охладить рынок, однако получить ипотеку части россиян станет сложнее.
Новые условия сельской ипотеки
В конце марта в России утвердили новые параметры сельской ипотеки. Оформить жилищный кредит по льготной программе смогут россияне, занятые в агропромышленном комплексе, социальной сфере и органах местного самоуправления, расположенных на сельских территориях. В том числе это касается тех, кто осуществляет индивидуальную предпринимательскую деятельность в сфере агропромышленного комплекса.
Сельская ипотека также становится доступна тем, кто работает в организации, подведомственной Министерству сельского хозяйства Российской Федерации или Федеральному агентству по рыболовству, или Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору. Также льгота доступна занятым в исполнительных органах субъектов РФ и подведомственных им организациях, уполномоченных в области ветеринарии.
Что это значит: в 2025 году льготные ипотечные кредиты будут выдавать только гражданам, занятым в перечисленных сферах. При этом после подписания договора ипотеки придется проработать на основном месте в течение пяти лет. Сообщать сведения о месте работы нужно каждые полгода. Банк может повысить ставку по ипотеке вплоть до рыночной, если ему вовремя не предоставят информацию о месте работы. Также, если супруги заключают два кредитных договора на один объект, размер доли их собственных средств должен в совокупности составлять от 20% стоимости жилья.
Сельская ипотека — льготная программа, которая позволяет построить или купить жилой дом или квартиру в малоэтажном доме на сельских территориях. Ставка по программе — от 0,1% до 3% годовых. Первоначальный взнос — от 20,1%. Сумма кредитования — до 6 млн рублей, срок — до 25 лет.
источник