На очередном заседании совета директоров, которое прошло 14 февраля 2025 года, Банк России вновь сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых. При этом регулятор оставил пространство для манёвра в будущем. Спросили у аналитиков и экспертов рынка, повлияет ли решение Центробанка на ипотечные ставки и что будет дальше с ценами на недвижимость в России.
Как влияет «ключ» на рынок недвижимости
Ключевая ставка оказывает значительное влияние на рынок недвижимости через доступность ипотечных кредитов и других видов займов, говорит коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров.
«Повышение ключевой ставки обычно приводит к повышению ставок по ипотечным кредитам и другим видам займов, что делает покупку недвижимости менее доступной для потенциальных покупателей. В результате спрос на недвижимость снижается, и это может привести к замедлению роста или даже снижению цен на жилье», — считает эксперт.
Снижение ключевой ставки, наоборот, может сделать ипотечные кредиты более доступными, что увеличивает спрос на недвижимость и может способствовать росту цен на неё.
Какой сигнал дал ЦБ в феврале
Ключевая ставка остается на уровне 21% с октября 2024 года. ЦБ не менял показатель на заседании в декабре и принял такое же решение в феврале. В пресс-релизе по итогам заседания регулятор отметил, что инфляционное давление остается высоким. Кроме того, Центробанк «будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом скорости и устойчивости снижения инфляции».
Какие ставки по ипотеке сейчас
В январе 2025 года в России средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составила 6,15%, на вторичном – 12,6%, рассказывает Евгений Белокуров.
«При этом в банках рыночные ставки на квартиру сегодня находятся в диапазоне от 22% до 29,8% с первоначальным взносом 50 и 40% соответственно. На вторичную недвижимость — от 24% до 29,9% с первоначальным взносом 40%», — приводит данные эксперт.
Средние ставки по рыночной ипотеке остаются неизменными с декабря 2024 года и составляют 29%, соглашается коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев. Участники программы семейной ипотеки по-прежнему могут рассчитывать на ипотеку под 6% годовых, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По состоянию на 19 февраля 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке в базе Банки.ру составила 27% годовых, «что является запретительным показателем», отмечает руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Инна Солдатенкова.
Повлияет ли решение ЦБ на ипотечные ставки
Средние ставки по рыночной ипотеке останутся на текущем уровне — около 29%, считает Руслан Сырцов. По его словам, от «заморозки» ключевой ставки более доступной ипотека не станет. Более того, Дмитрий Голев добавляет, что иногда средняя ставка растёт и при сохранении «ключа», если велика возможность его дальнейшего повышения.
«Но сейчас, по-видимому, основной макроэкономический параметр вышел на плато. Тем не менее, и при текущих ставках рыночная ипотека остается практически недоступной, а проектное финансирование очень обременительным для застройщиков», — подчеркивает Голев и добавляет, что последнее решение ЦБ лишь приостановит процесс удорожания жилищных кредитов.
Что будет дальше с ключевой ставкой и ипотекой
ЦБ не только сохранил ключевую ставку, но также обновил среднесрочный прогноз — из документа следует, что средняя ставка в 2025 году может составить 19-22% (прежний прогноз — 17-20%), обращает внимание Евгений Белокуров. Поэтому исключать возможность нового роста показателя в течение года нельзя.
«Такое решение окажет влияние на ставки по ипотечным кредитам, которые могут стать еще дороже для потребителей. Однако при текущем уровне ключевой ставки незначительные изменения в размере 1-2% не окажут заметного влияния на рост или снижение спроса, поскольку текущий уровень ключевой ставки уже достаточно высокий», — рассуждает Белокуров.
При этом, хотя диапазон средней ставки на 2025 год повышен, его нижняя граница (19%) находится ниже текущих значений.
«Можно предположить, что во второй половине года мы увидим достаточно осторожные шаги регулятора по корректировке в сторону снижения ключевой ставки. Однако, вероятнее всего, это произойдет, когда будет наблюдаться устойчивый тренд на снижение инфляции», — добавляет Белокуров.
Сегодня, напоминает он, большой объем сделок по покупке недвижимости проводится с использованием льготных программ (семейной или IT-ипотеки) или за наличные без использования займов у банка. Такая тенденция, по мнению эксперта, сохранится до конца года.
«Думаю, к концу года ключевая ставка будет ниже, чем сегодня. Но, на сколько именно, прогнозировать практически невозможно. А вот по-настоящему комфортных значений показатель, по-видимому, достигнет не ранее 2027 года», — считает Дмитрий Голев. По его словам, сценарий со снижением ставок по ипотеке до конца года не исключен, однако снижение будет небольшим.
Сигнал, который дал регулятор рынку по итогам последнего заседания по ключевой ставке, указывает на то, что в краткосрочной перспективе снижение ставок по ипотеке в России маловероятно, соглашается Инна Солдатенкова. Она отмечает, что это может произойти, когда рынок получит сигнал о возможном снижении ключевой ставки, что вероятно не ранее второй половины 2025 года.
Что сейчас происходит с ценами на недвижимость
По итогам января 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке в мегаполисах России составила около 179 000 рублей, рассказывает Евгений Белокуров. В большинстве российских мегаполисов зафиксирован рост медианной цены квадратного метра, в среднем по мегаполисам он составил +0,9%.
Медианная стоимость метра в новостройках при первичной продаже от застройщика, по словам эксперта, снизилась за последний месяц только в трех городах:
- Уфе (-2,7% до 160 000 рублей);
- Волгограде (-0,7% до 138 000 рублей);
- Омске (-0,4% до 148 000 рублей).
На вторичном рынке в январе рост медианной стоимости квадратного метра в городах-миллионниках составил 0,5%, его средняя стоимость — 138 000 рублей. Колебание цены по всем городам находилось в диапазоне от -0,9% до +1,2%.
Лидерами по росту стоимости квадратного метра вторичной недвижимости за месяц среди миллионников стали:
- Новосибирск (+1,2% до 120 000 рублей);
- Казань (+1,1% до 180 000 рублей);
- Москва (+1,1% до 351 000 рублей).
На сегодняшний день средняя цена квадратного метра новостроек в Москве составляет 559,8 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге – 316 тысяч рублей, следует из данных, которыми поделился Дмитрий Голев. В целом же, как отмечает Руслан Сырцов, цены на новостройки стабилизировались.
«В зависимости от региона изменение цены в январе варьировалось от -4% до 2%, но в целом по стране стоимость нового жилья не увеличилась. В Москве средняя стоимость новостроек в январе выросла почти на 5%. Это обусловлено выводом на рынок новых более дорогих проектов застройки, а также постепенным “вымыванием” из продажи относительно доступных квартир», — говорит Сырцов.
Стоит ли ждать снижения цен на квартиры
В ближайшее время резких изменений цен на первичном и вторичном рынках не ожидается, считает Евгений Белокуров. При этом, по его мнению, спрос на первичном и вторичном рынке будет оставаться стабильным в первой половине 2025 года. На вторичном рынке также возможна стагнация цен.
«Незначительное снижение стоимости будет происходить за счёт увеличения числа продавцов, готовых снижать цены в объявлениях для ускорения продажи. По данным на конец 2024 года, средний размер скидок в крупных городах составлял 3-5%, и в 2025 году этот показатель может немного увеличиться. Однако массовых распродаж не предвидится, так как часть владельцев предпочитает сдавать недвижимость в аренду вместо продажи», — отмечает эксперт.
В 2024 году цена продажи жилья как на первичном, так и на вторичном рынке снизилась во всех сегментах (кроме премиального и элитного) за счёт дисконтов, добавляет Голев. Эксперт сомневается, что в 2025 году скидки станут крупнее и более распространенными — однако их будут давать достаточно часто.
Рост цен на уровне или несколько быстрее инфляции, в свою очередь, ждет Руслан Сырцов. По словам эксперта, после роста ипотечных ставок и отмены льготной ипотеки спрос скорректировался, но не обвалился: «На рынке есть покупатели, инвесторы. Потребность в жилье растёт на фоне стремительного ветшания старого жилого фонда. Застройщики будут поднимать цены, так как стоимость реализации проектов растёт».